Código civil em condomínio: direitos e deveres de moradores e síndicos

Nesse conteúdo vamos esclarecer mais sobre o código civil em condomínio e você vai entender os direitos e os deveres tanto do síndico quanto do morador.

Existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Código Civil em condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata sobre os direitos e as obrigações dos síndicos e dos condôminos.

É com base nessa legislação que deve estar respaldada para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.

O documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e moradores, que precisam ser respeitadas por todos. Por isso, o conhecimento dessa legislação é de fundamental importância para evitar situações que podem acarretar em ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial. Em alguns casos, o síndico corre o risco de ser responsabilizado civil ou criminalmente podendo, até mesmo, responder judicialmente se houver o descumprimento das regras de convivência a ponto de colocar em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.

Além de conhecer bem a legislação que rege suas atividades e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa comunicar amplamente aos moradores sobre as principais disposições da lei para que as normas não sejam desrespeitadas. Para contribuir com o entendimento do síndico e condôminos com relação à legislação, apresentaremos as principais normas do Código Civil em condomínios.

 

 

Em vigor desde 2003, o novo Código Civil brasileiro trouxe modificações pontuais na Lei 4.591/64, que permanece ativa mas não deve se sobrepor à nova legislação. O documento aborda cerca de 27 artigos sobre a vida em condomínio. A seguir apresentamos alguns dos principais pontos com relação aos direitos e obrigações de síndicos e moradores.

Em relação à lei antiga, a nova legislação trouxe poucas alterações no que diz respeito  aos direitos e deveres do síndico, já presentes no artigo 1.348 do Código Civil. Confira quais são eles:

 

Conheça os principais direitos dos moradores de condomínio:

• Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas doR egulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335

• Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvodisposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352

• Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350

• 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico.Artigo 1355

• A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349

• Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351

• Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condôminoque não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340

• Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério revisto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338

• Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se as se assim o permitir a Convenção do
  condomínio. Artigo 1339

Conheça os principais deveres dos moradores de condomínio:

• Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração Artigo 1335

• Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação Artigo 1333

• Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336

• Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência.Artigos 1334, 1336 e 1337

 

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O que o síndico é proibido de fazer?

Tão importante quanto conhecer os direitos e os deveres do síndico é saber o que ele não pode fazer. Como ele está em uma posição de poder, pode acabar confundindo algumas atribuições e exceder.

Por isso, os condôminos precisam estar por dentro de algumas situações proibidas que podem acontecer para poderem impedir o síndico de executar. Confira essa lista!

 

 

1. Síndico não pode tomar partido em conflitos entre moradores

Sabemos que mediação de conflitos dentro do condomínio geralmente é uma das áreas que mais traz dor de cabeça para os síndicos, então vamos começar por aqui.
O síndico do condomínio não pode tomar partido nos conflitos entre vizinhos e precisa agir como um mediador, um intermediário.

Mesmo que o síndico seja morador do condomínio, é crucial executar o papel de alguém independente e imparcial, sempre se fazendo valer das regras da convenção condominial e do código civil.

Caso o síndico não se sinta seguro em intermediar um conflito específico ou não há como garantir imparcialidade da sua parte, o condomínio pode contratar o auxílio de um profissional especializado em mediação.

 

2. Não pode conceder descontos para condôminos inadimplentes

Simples assim. O síndico não pode conceder descontos para condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais. Isso é visto como uma má prática e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio e para o síndico.

As duas únicas situações em que o síndico possui o direito de administrar descontos nas taxas condominiais em atraso são:

• Quando a convenção ou regimento interno do condomínio autoriza a prática.
• Quando a mudança for aprovada em reunião de assembleia.

Apesar de fazer parte dos deveres do síndico como gestor do condomínio, é recomendável que o síndico conte com auxílio especializado para fazer as negociações e cobranças de inadimplentes.

Deste modo, evita-se que o síndico arrisque-se em cometer infrações e o condomínio recebe o melhor auxílio possível para evitar problemas financeiros.

 

3. Não pode desrespeitar a convenção de condomínio

Já que estávamos falando sobre ela, a convenção do condomínio, vamos continuar por essa linha. O síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio.

O síndico precisa respeitar as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores da comunidade condominial. E mais do que isso: o síndico é um exemplo sobre como os outros devem se portar dentro do condomínio, devido ao seu cargo de liderança.

Caso exista algum ponto da convenção que você ache relevante alterar, lembre-se de que é preciso convocar uma nova assembleia para debater e votar a alteração. O quórum de aprovação, nesse caso, é da maioria da votação em uma reunião de assembleia com a presença de ao menos 2/3 de todos os condôminos do condomínio.

 

4. Não pode deixar de prestar contas aos condôminos

A prestação de contas é um dos deveres do síndico estabelecidos pela legislação. Logo, essa é uma das obrigações básicas do síndico e não pode deixar de ser feita.

Além de essencial, a prestação de contas é a principal forma de mostrar aos condôminos todo o bom trabalho realizado pelo síndico, que trabalha arduamente para sempre preservar a propriedade deles.

Apesar de ser uma obrigação do síndico, isso não significa que o síndico precisa montar e estruturar todo o processo totalmente sozinho. O síndico pode contar com o auxílio de um aplicativo para gestão de condomínios, da administradora condominial (quando houver), do subsíndico, entre outros.

O importante é que esse material seja apresentado aos condôminos ao menos uma vez por ano, normalmente na Assembleia Geral Ordinária (AGO).

5. Não pode deixar de pagar as contas do condomínio

Esse item pode parecer um tanto quanto autoexplicativo, mas é sempre importante dizer o óbvio: o síndico não pode jamais deixar de pagar as contas do condomínio.

Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, se o condomínio desenvolver algum tipo de dívida ou problema judicial por conta de má administração, o síndico pode vir a se incomodar na Justiça.

Para evitar problemas desse tipo, recomendamos que o síndico:

• Aja sempre de forma ética
• Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio
• Incentive a participação dos moradores nas reuniões de condomínio
• Busque trabalhar em parceria com o conselho fiscal
• Mantenha uma boa organização das contas condominiais
• Fiscalize a atuação da administradora do condomínio
• Automatize as atividades burocráticas com um software de administração de condomínio
• Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia
•  

6. Não pode contratar ou realizar obras de alto custo sem aval da reunião de assembleia

Nossa próxima é sobre a realização de obras e manutenções periódicas no condomínio e o aval dos condôminos nesse processo.

Para realizar obras no condomínio, é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil, que dividem as obras condominiais em 3 categorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias.

Cada uma dessas categorias possui suas particularidades, especialmente sobre a quantidade de quórum necessário dos votos em uma reunião de assembleia para aprovar as suas realizações.

Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obras em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.

É essencial que o síndico compreenda bem esses detalhes e realize cada obra condominial respeitando essas regras. Para mais informações sobre os tipos de obras condominiais e os quóruns estipulados por lei, recomendo ler o seguinte artigo:

 

7. Não pode usar o fundo de reserva como julgar necessário

Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. Em resumo, sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.

É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.

Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.

Ou seja, o síndico não pode realizar qualquer tipo de alteração no fundo de reserva sem respeitar as normas da convenção e das determinações tomadas em reunião de assembleia do condomínio.

É a convenção do condomínio que determina:

• O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%)
• Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período
• Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias
• Como deve ser calculado o rateio do valor

Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.

 

8. Não pode expor os moradores inadimplentes

Essa é uma questão que ainda causa problema em condomínios Brasil afora, por isso é importante a abordarmos aqui. Da mesma forma que o síndico não pode fornecer desconto a condôminos inadimplentes, o síndico também não pode expor os moradores inadimplentes perante o condomínio.

O síndico não pode expor um morador devedor por nome. Se isso ocorrer, é direito do morador entrar com uma ação de danos morais, por conta do constrangimento causado.

No entanto, o condomínio pode divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso. Essa prática não fere a legislação e é usada por muitos síndicos no controle da inadimplência em condomínios.

 

9. Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino

Por fim, vamos ao item 9 da lista das coisas que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio.

O síndico não pode, de forma alguma, invadir a privacidade dos condôminos. Afinal de contas, é dever do síndico privar por seus condôminos – e não o oposto.

Com isso, é estritamente proibido a entrada do síndico em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão. Inclusive, essa prática é considerada ilegal e o síndico pode vir a ter problemas judiciais por isso.

Em casos extremos e emergenciais como vazamento de água ou gás, em que entrar no imóvel pode ser uma questão de segurança, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa ou ligar pras autoridades responsáveis, como os bombeiros ou a polícia.

 

Mas então, quais são os deveres do síndico?

O documento que determina quais são os direitos e deveres do síndico é o Art. 1.348 do Novo Código Civil.

É fundamental que tanto aspirantes a síndicos, condôminos e moradores tenham pleno conhecimento sobre essas normas.

Segundo a legislação, é dever do síndico:

• Convocar as reuniões de assembleia dos condôminos.
• Ser representante de forma ativa e passiva do condomínio, agindo em prol da defesa dos interesses comuns dos condôminos.
• Notificar a assembleia sobre a existência de processos jurídicos ou administrativos de interesse do condomínio.
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões tomadas em reunião de assembleia.
• Cuidar da conservação e guarda das áreas comuns do condomínio e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos, como limpeza, segurança, academia, entre outros.
• Elaborar a previsão orçamentária relativa a cada ano.
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
• Realizar a prestação de contas aos condôminos, anualmente e quando exigidas.
• Fazer o seguro do condomínio.

Quer ler o Art. 1.348 na íntegra? Acesse aqui.